Superbonus 2023: che cosa è cambiato?

Le modifiche al Superbonus 110%: cosa è utile sapere

Il Superbonus 2023 è stato modificato sia dal DL 176/2022, decreto Aiuti-quater che dalla Manovra Finanziaria 2023.

Nel corso degli ultimi due anni sono state apportate diverse modifiche a DL di cui sopra e probabilmente altre ne seguiranno.

Cercando di fare un po’ di chiarezza, riassumiamo qui di seguito il quadro generale delle modifiche.

Chi può ancora usufruire del Superbonus e in quale percentuale

Regola generale: il decreto Aiuti-quater abbassa l’aliquota dal 110% al 90%

Data di scadenza del vecchio Superbonus al 110 % pieno:31 dicembre 2022

Deroghe: sia il decreto che la Legge n°197/2022, Legge di bilancio 2023, prevedono casi particolari nei quali il Superbonus può essere applicato nella misura piena del 110%.

Cosa dice l’ultimo aggiornamento legislativo

È stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 17 gennaio 2023 la Legge 6/2023, di conversione del decreto-legge 18 novembre 2022, n. 176 (cosiddetto decreto Aiuti-quater), recante «Misure urgenti di sostegno nel settore energetico e di finanza pubblica» che contiene tra il resto, numerose novità in tema di Superbonus 2023.

Tra gli aggiornamenti riguardanti il Superbonus, le relative pratiche e le varie scadenze, è stata introdotta una novità operativa importante riguardante i lavori di importo superiore a 516.000 euro, per i quali bisognerà chiedere alle imprese la certificazione SOA (Società Organismo di Attestazione).

La certificazione, che attesta la comprovata capacità economica e tecnica di un’impresa, la qualifica per l’esecuzione di lavori edili. Tale certificazione sarà obbligatoria a partire dal 1° luglio 2023, tuttavia nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2023 e il 30 giugno 2023 sarà possibile affidare i lavori anche ad imprese che attestino la sottoscrizione di un contratto finalizzato al rilascio della SOA.

Qui il testo coordinato del decreto-legge e della legge di conversione.

La panoramica che segue chiarisce quali siano le scadenze del Superbonus nel 2023 sia per le cosiddette unifamiliari, che per i condomini e i singoli appartamenti.

Proroga Superbonus villette e singole unità familiari

Il Superbonus scende al 90% per i lavori effettuati sugli edifici unifamiliari, comprese le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno (ad esempio villette a schiera), con effetto sulle spese sostenute nell’anno 2023.  Si vocifera di una proroga al 2024, ma ad oggi non ci sono dati certi.

Quindi, le spese 2023 godranno del Superbonus in presenza delle seguenti condizioni (vedi art. 9 c. 1 lett. a del DL 176/2022):

• il contribuente deve essere titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi), perciò chi affitta un immobile non può ristrutturarlo usufruendo del beneficio fiscale del 110%;
• la stessa unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale;
• il reddito di riferimento del contribuente non deve superare i 15.000 euro, limite che andrà moltiplicato per il quoziente familiare.

Le villette unifamiliari e le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti, potranno usufruire in pieno del 110 a patto che:

• le spese relative siano sostenute entro il 31 marzo 2023,
• alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo (SAL 30%)

Proroga Superbonus condomini 2023

Le novità relative agli edifici condominiali sono più complesse rispetto alle abitazioni singole e si possono riassumere così:

per gli interventi effettuati dai condomini, così come per le ONLUS, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del:

• 110 % per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2022,
• 90 % per quelle sostenute nell’anno 2023,
• 70 % per quelle sostenute nell’anno 2024,
• 65 % per quelle sostenute nell’anno 2025.

Le stesse scadenze e aliquote valgono rispetto a:

• lavori effettuati dalle persone fisiche sui singoli appartamenti all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione;
• interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Esempio: nel caso di uno stabile composto da max 4 appartamenti di un unico proprietario, nella conta delle 4 unità non rilevano le pertinenze, come ad esempio il garage.

Novità 2023, Superbonus 110%

La Legge n. 197/2022, Legge di bilancio 2023, prevede alcuni casi specifici nei quali si potrà applicare il Superbonus al 110% anche nel 2023

In particolare, è consentita l’applicazione del Superbonus 110% rispetto agli interventi edilizi:

1. diversi da quelli effettuati dai condomini per i quali, alla data del 25 novembre scorso, risulti effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
2. effettuati dai condomini per i quali la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente alla data di entrata in vigore del sopra citato decreto-legge (ovvero in data 18 novembre 2022). Naturalmente è necessario che tale data sia attestata, con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà dall’amministratore del condominio ovvero, nel caso in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e i condòmini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea, e a condizione che per tali interventi, alla data del 31 dicembre 2022, risulti effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);

3. effettuati dai condomini per i quali la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata in una data compresa fra quella di entrata in vigore del richiamato decreto-legge (ovvero in data 18 novembre 2022) e quella del 24 novembre 2022. È necessario che tale data sia attestata, con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (rilasciata ai sensi dell’articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445) dall’amministratore del condominio ovvero, nel caso in cui non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore (articolo 1129 del codice civile), e i condòmini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea, e a condizione che per tali interventi, alla data dei 25 novembre 2022, risulti effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);

4. comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici per i quali alla data del 31 dicembre 2022 risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

In tutti questi casi, la legge consente di applicare l’aliquota Superbonus al 110%.

Cessione del credito

È stata inserita nel Dl Aiuti Quater una terza cessione dei crediti edilizi verso le banche.

Superbonus al 110% fino al 31 dicembre 2025: a chi spetta

Alcuni tipi di lavori continueranno a usufruire del Superbonus al 110% fino al 31 dicembre 2025 (vedi “nuovo” comma 8-ter dell’art.119 del DL 34/2020) e cioè:

• i lavori Ecobonus e Sismabonus effettuati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009;
• gli interventi Ecobonus e Sismabonus effettuati dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano, che svolgono attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali negli immobili adibiti a strutture sanitarie.

Barriere architettoniche

Tra gli interventi aggiuntivi o trainati del Superbonus sono compresi gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (16-bis, lettera e del Tuir), da eseguire insieme ad almeno uno degli interventi principali.

La legge di bilancio 2023 proroga il bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche fino al 31 dicembre 2025, mantenendo invariati i tre livelli di massimali precedentemente individuati.

Novità: si specifica che, per usufruire del bonus, è necessario che la maggioranza dei partecipanti all’assemblea condominiale che delibera i lavori, rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio. Quindi tale intervento usufruirà della detrazione al 110% solo quando viene trainato nelle pratiche di Superbonus rientranti nelle casistiche di cui sopra. Diversamente, la percentuale di detrazione scende al 75%.  Da notare che questa detrazione interessa anche gli interventi di automazione degli impianti degli edifici o delle singole unità abitative.

Ad oggi, questo è il quadro complessivo del Superbonus dopo le modifiche apportate dalla Legge di bilancio 2023.

Conclusioni: ristrutturare conviene

Bisogna riconoscere che il Superbonus ha vivacizzato il mercato immobiliare italiano, in gran parte caratterizzato da edifici di scarsa qualità (analisi ENEA e I-Com su dati del 2021).

Che si tratti di unifamiliari, villette a schiera o appartamenti condominiali, la classe energetica costituente il 40% del patrimonio edilizio residenziale italiano è la G.

Nelle zone periferiche le compravendite immobiliari riguardano principalmente le classi energetiche meno efficienti, mentre nelle zone di pregio o di centro città la maggior parte degli immobili oggetto di trattative di compra-vendita sono quelli in classe A e B (36% delle transazioni).

Sempre più spesso gli annunci delle agenzie immobiliari evidenziano la voce “ristrutturato green”, a conferma della maggiore propensione ad acquistare immobili energeticamente efficienti.

Il Superbonus ha influenzato positivamente il mercato immobiliare poiché le abitazioni ristrutturate tramite queste agevolazioni fiscali hanno registrato un incremento medio del valore pari al 39%.

30 Gennaio 2023 Jessica - Alpac Marketing