Da Impresa di Costruzioni a moderno Sviluppatore Immobiliare: BORIO MANGIAROTTI si racconta

Il punto di vista dell’Architetto Dibari, tra mercato e innovazione del settore edile

Arch. Dibari, lei è Responsabile dell’Ufficio Tecnico e del Project Management in BORIO MANGIAROTTI, impresa che opera dal 1920. Come è cambiata l’azienda negli ultimi 10 anni?

Intorno agli anni ’90, Borio Mangiarotti si è trasformata da Impresa di Costruzioni contoterzista a moderno Sviluppatore Immobiliare. Negli ultimi 10 anni però ha attraversato una nuova profonda evoluzione, integrando sempre meglio le due anime di developer e di General Contractor, a servizio di progetti di scala diversa, anche molto ampia, con un focus sempre più marcato sulla rigenerazione urbana, sulla sostenibilità e sulla digitalizzazione dei processi.

All’interno di questo processo di cambiamento si inserisce Il progetto Casa Borio che rappresenta un pilastro fondamentale nella strategia di Borio Mangiarotti, fungendo da interfaccia dedicata alla gestione del cliente e al servizio post-vendita.

La figura di un responsabile dell’Ufficio Tecnico e Project Management in questo contesto si trova al centro di un cambiamento strategico che ha visto l’azienda passare dalla semplice realizzazione di opere alla creazione di “luoghi da abitare“, con un approccio multidisciplinare e orientato al benessere delle persone.

Parlando di Casa Borio, le vostre “creazioni” presentano caratteristiche diverse. Qual è il metodo che utilizzate per gestire commesse così differenti fra loro?

La gestione di un portafoglio progetti così eterogeneo – che spazia dalla rigenerazione urbana di vasta scala (es. SeiMilano) a interventi di nicchia o residenze di pregio (es. Certosa 135) – richiede un metodo rigoroso, che in Borio Mangiarotti abbiamo formalizzato attraverso un sistema di Project Management flessibile ma standardizzato.

Il segreto non è l’uniformità del prodotto, ma l’uniformità del processo.

Per gestire una complessità crescente e garantire che la qualità costruttiva non sia soggetta a variabili incontrollate, la nostra strategia di digitalizzazione dei progetti (BIM) è diventata il motore operativo di Borio Mangiarotti.

In questo contesto, la collaborazione con aziende partner innovative, affidabili e solide, ci consente di sviluppare e gestire progetti complessi e con un elevato standard qualitativo. Riteniamo sia fondamentale individuare dei partner in grado di offrire soluzioni tecniche che si adattano a standard elevati indipendentemente dal tipo di edificio; ed ALPAC è un esempio perfetto di questa integrazione strategica.

Parlando di Rigenerazione Urbana, non si può non citare SeiMilano. Un progetto che ha fatto epoca: 1024 appartamenti e un quartiere completamente trasformato. Cosa ha significato per la vostra Impresa e per la città?

SeiMilano non è stato semplicemente un progetto immobiliare, per Borio Mangiarotti è stato un progetto strategico che ha contribuito in modo importante al nostro passaggio da Sviluppatore e General Contractor tradizionale a Sviluppatore Urbano di Sistema in grado di realizzare un intero nuovo quartiere della città.

Gestire un intervento di questa portata — con oltre 1.000 appartamenti, un grande parco pubblico e una profonda integrazione con il tessuto esistente — ha ridefinito il nostro “saper fare” tecnico e il nostro ruolo nei confronti della città di Milano. Abbiamo dovuto governare contemporaneamente diverse fasi di cantiere su un’area vastissima, garantendo che la qualità architettonica (firmata dallo studio Mario Cucinella Architects) rimanesse costante in ogni singolo lotto, nonostante la dimensione industriale dell’intervento. La natura stessa del progetto, che prevede una stretta simbiosi tra residenziale, servizi e un parco di oltre 16 ettari, ha richiesto un dialogo costante con l’Amministrazione Pubblica. Abbiamo agito come un vero e proprio “regista urbanistico“, coordinando infrastrutture che servono non solo i nostri residenti, ma una buona fetta del quartiere. 

In questo percorso abbiamo adottato la mentalità dei grandi campioni come Jannik Sinner: una dedizione silenziosa al lavoro, la capacità di gestire la pressione nei momenti cruciali e quella costante tensione al miglioramento che trasforma una grande sfida in una vittoria solida, costruita punto su punto.

Quali aspetti caratterizzano le vostre attività di Developer e General Contractor? Come è cambiato il mercato immobiliare negli ultimi 5 anni?

Il nostro valore aggiunto risiede nella capacità di gestire l’intero ciclo di vita di un progetto, superando la distinzione classica tra chi concepisce l’opera e chi la realizza.

In qualità di Developer analizziamo il territorio, individuiamo le opportunità di rigenerazione urbana e guidiamo l’intero iter di sviluppo (autorizzativo, finanziario e commerciale). 

In qualità di General Contractor mettiamo in campo la nostra storica competenza costruttiva. Grazie all’implementazione del metodo BIM (Building Information Modeling), gestiamo la complessità tecnica del progetto e del cantiere, garantendo precisione, rispetto dei tempi e dei budget e la qualità del costruito.

Il mercato milanese ha vissuto una trasformazione radicale in questo quinquennio, caratterizzato da dinamiche complesse. Abbiamo assistito a una crescita significativa dei prezzi, con il segmento del “nuovo” che ha trainato il mercato, evidenziando una crescente domanda di edifici moderni, efficienti ed ecosostenibili rispetto al costruito datato.

L’attenzione dell’acquirente si è spostata drasticamente verso il comfort abitativo, l’efficienza energetica e la disponibilità di spazi aperti e servizi integrati (aree fitness, co-working, verde privato).

All’interno dei vari cambiamenti avvenuti nel Real Estate negli ultimi anni, un tema strategico importante è quello dell’impegno in ambito ESG.

Per Borio Mangiarotti, l’edilizia sostenibile non è un’opzione, ma un impegno strategico misurabile. Dal 2022, abbiamo intrapreso un percorso di trasparenza pubblicando il Bilancio di Sostenibilità. Questi documenti sono strumenti fondamentali che comunicano ai nostri stakeholder i risultati raggiunti in ambito Ambientale, Sociale e di Governance. Abbiamo inoltre aderito con convinzione al codice di condotta volontario promosso da Assimpredil Ance, impegnandoci in comportamenti misurabili che rendono i nostri cantieri realmente ESG compliant, dalla gestione dei materiali alla tutela delle persone e del territorio.

Gestire un cantiere è un’operazione complessa. Quali sono i problemi che incontrate più spesso?

Gestire un cantiere oggi, soprattutto in contesti urbani densi come quello milanese dove Borio Mangiarotti opera prevalentemente, significa orchestrare una complessità crescente. 

Sostanzialmente 3 le principali problematiche che riscontriamo più spesso:

1. Organizzazione della logistica di cantiere in spazi urbanizzati ristretti;
2. Difficoltà ad operare all’interno di contesti urbanizzati con edifici esistenti posti sul confine tra le diverse proprietà;
3. La gestione delle varianti in corso d’opera e la definizione delle varianti clienti.

Quanto incide l’adozione del monoblocco ALPAC nella semplificazione della gestione del cantiere?

L’adozione del monoblocco termoisolante ALPAC incide in modo determinante sulla semplificazione della gestione dell’attività lavorativa del cantiere, agendo come un vero e proprio “acceleratore di efficienza“. Per un Site Manager, questo sistema trasforma uno dei nodi più critici della costruzione — il foro finestra — da un assemblaggio artigianale a un processo industriale controllato che incide in modo importante nell’efficientamento energetico di un edificio. Con il controtelaio termico ALPAC riusciamo a risolvere le principali tematiche legate all’isolamento termico delle finestre (risoluzione dei ponti termici) ed all’isolamento acustico. 

Questa fiducia nel sistema ALPAC nasce da una convinzione che vivo quotidianamente: io stesso abito in un appartamento dove sono stati installati i monoblocchi per serramenti e le tapparelle ALPAC. Sperimentare in prima persona il comfort termico ed acustico che questi componenti garantiscono, mi permette di parlare non solo da tecnico, ma da utente pienamente soddisfatto.

Pensa che la qualità del nodo finestra contribuisca a determinare il valore reale dell’immobile?

Assolutamente sì. Nel mercato immobiliare odierno, la qualità del nodo finestra — ovvero l’interfaccia complessa tra muratura, monoblocco, serramento e sistema oscurante — non è più solo un dettaglio tecnico, ma una delle componenti fondamentali che determinano il valore di un immobile.

Ecco perché la cura maniacale di questo elemento, attraverso soluzioni come quelle proposte da ALPAC, diventa elemento importante per la qualità di un edificio.

Cosa ne pensa della VMC puntuale? I vostri acquirenti percepiscono il valore aggiunto di un impianto VMC nell’appartamento che acquistano?

La Ventilazione Meccanica Controllata (VMC) puntuale rappresenta, a mio avviso, una delle innovazioni più interessanti per il residenziale moderno. In Borio Mangiarotti, la nostra visione è che il comfort abitativo non sia più un “optional“, ma una componente strutturale dell’edificio, e la VMC a scomparsa integrata nel monoblocco è la tecnologia che rende possibile un’aria interna salubre, priva di inquinanti e con il giusto grado di umidità.

Notiamo un cambiamento netto nella sensibilità dei nostri clienti. Se fino a qualche anno fa la VMC era un termine tecnico sconosciuto, oggi gli acquirenti (specialmente le giovani famiglie e chi cerca un alto profilo energetico) arrivano a chiederla esplicitamente.

In Borio Mangiarotti abbiamo maturato una scelta strategica precisa: prevedere sempre la predisposizione per la VMC puntuale, integrata nel monoblocco nei nostri progetti, lasciando poi la libertà di scelta finale all’acquirente.

A parte SeiMilano progettato dall’Arch. Cucinella, vi avvalete spesso di Archistar? Il mercato apprezza l’appartamento progettato e costruito da nomi di rilievo o è più attento alla qualità dei materiali e componenti impiegati?

La nostra struttura ha una vocazione tecnica interna: il nostro Ufficio Tecnico e Project Management lavora in modo paritetico con qualsiasi architetto, assicurando che la visione estetica sia sempre supportata da una fattibilità tecnica e da una sostenibilità economica.

Il mercato oggi apprezza l’Archistar se questa è capace di rispondere alle esigenze delle persone che vivono gli spazi progettati. L’acquirente di Borio Mangiarotti percepisce il valore quando capisce che il prestigio del design è al servizio del suo benessere quotidiano. Non è una scelta tra firma e materiali: l’eccellenza oggi sta nella capacità di unire una visione architettonica ambiziosa con la massima qualità del costruito.

Quindi, secondo lei quanto è cambiato il mondo dell’edilizia nell’ultimo decennio. E come crede che sarà invece fra 10 anni?

Il decennio che ci lasciamo alle spalle è stato per l’edilizia un periodo di metamorfosi radicale. Dieci anni fa il disegno cartaceo era ancora protagonista. Oggi, grazie al BIM, gestiamo un “gemello digitale” che ci permette di prevedere interferenze e ottimizzare i processi prima di posare la prima pietra. Abbiamo smesso di “costruire per vedere come va” e abbiamo iniziato a “costruire avendo già simulato tutto“.

Il concetto di General Contractor si è evoluto in quello di Developer di sistemi. Non consegniamo solo un appartamento, ma un ecosistema di servizi, verde e qualità abitativa (come visto a SeiMilano).

Guardando al 2036, credo che il settore subirà un’accelerazione ancora più spinta. Se oggi usiamo il BIM, tra 10 anni useremo l’AI per prevedere le manutenzioni prima che un malfunzionamento si manifesti. Gli edifici saranno dotati di sensori IoT che comunicheranno costantemente con la nostra divisione Casa Borio, permettendoci di gestire la manutenzione predittiva in modo che il comfort dell’abitante non subisca mai interruzioni.

Non parleremo più solo di “impatto zero” (Carbon Neutrality), ma di edifici che producono più energia di quanta ne consumano e che contribuiscono attivamente alla bonifica ambientale dell’aria e alla gestione dell’acqua piovana, integrandosi perfettamente con l’ecosistema urbano.

E poi c’è la Fondazione Claudio De Albertis. Ce ne vuole parlare?

La Fondazione De Albertis nasce nel 2021 in ricordo di Claudio De Albertis, per anni alla guida della società. La finalità del Fondo è quella di restituire alla comunità spazi inutilizzati o in disuso tramite la loro riqualificazione e valorizzazione, così che tornino ad essere luoghi di socialità, di gioco, di piacevole sosta.

Le propongo di chiudere in leggerezza. Ci racconta un aneddoto divertente che le è capitato? O magari una domanda particolarmente bizzarra che le è stata rivolta?

Qualche tempo fa una collega responsabile del servizio di post-vendita ha ricevuto una richiesta che ci ha fatti molto sorridere. “Buongiorno, ieri ho fatto il rogito della mia nuova casa nel complesso SeiMilano. Oggi mi trovo nella nuova casa ed ho trascorso tutto il giorno in giro nei vari locali per capire dove è stata posizionata la caldaietta. Sa, ormai l’inverno è alle porte e vorrei riscaldarla…” . Siamo rimasti senza parole perché, ormai da diversi anni, le nuove abitazioni che costruiamo non hanno più la caldaia. Quindi, abbiamo risposto che “La sua nuova casa è in classe A ed è riscaldata attraverso il teleriscaldamento. L’acqua calda che percorre le tubazioni sotto il suo pavimento arriva da una centrale posta a qualche chilometro di distanza dalla sua casa. Lei per accendere e regolare la temperatura della sua casa dovrà utilizzare il monitor touch che trova all’ingresso del suo appartamento”. E il cliente…muto! Come si suol dire, scherzando. Non si aspettava di dover cambiare abitudini grazie alle nuove tecnologie.